Nilai Investasi PT PMA: Apa yang Termasuk & Apa yang Terpisah?

Jasa Legal ID
4 September 2026
Blog

Apa yang termasuk & apa yang terpisah dalam nilai investasi PT PMA? Untuk rencana nilai investasi yang diisikan di OSS, komponen utamanya mencakup tanah dan pematangan tanah, bangunan/gedung, mesin/peralatan, investasi lain-lain, serta modal kerja untuk satu siklus perputaran.

Namun tiga hal harus dibaca terpisah: modal ditempatkan/disetor PT PMA, sumber pembiayaan, dan cara menguji minimum nilai investasi. Inilah sebabnya satu angka “total investasi” tidak boleh langsung disamakan dengan modal saham atau batas minimum investasi.

Rujukan yang digunakan untuk pembahasan ini adalah Peraturan Menteri Investasi dan Hilirisasi/Kepala BKPM Nomor 5 Tahun 2025, yang berstatus berlaku dan mencabut Peraturan BKPM Nomor 3, 4, dan 5 Tahun 2021.

Untuk memahami perbedaan nilai investasi dengan modal saham lebih dahulu, gunakan pilar Modal PT PMA di Bali 2026: Modal Disetor vs Nilai Investasi.

Apa yang Termasuk & Apa yang Terpisah dalam Nilai Investasi PT PMA?

Gunakan tabel berikut sebagai peta awal:

Kelompok	Status	Contoh
Tanah dan pematangan tanah	Termasuk dalam rencana investasi OSS	Pembelian tanah, pematangan lokasi
Bangunan/gedung	Termasuk dalam rencana investasi OSS	Konstruksi, prasarana, konsultan desain
Mesin/peralatan	Termasuk dalam rencana investasi OSS	Mesin, peralatan, suku cadang
Investasi lain-lain	Termasuk dalam rencana investasi OSS	Kendaraan, peralatan kantor, studi, izin
Modal kerja satu siklus	Termasuk dalam rencana investasi OSS	Bahan, gaji, sewa, biaya operasional
Modal ditempatkan/disetor	Terpisah sebagai ketentuan permodalan	Minimum Rp2,5 miliar per PT
Sumber pembiayaan	Terpisah sebagai sumber dana	Modal sendiri, pinjaman, laba ditanam kembali, agio
Uji minimum investasi	Terpisah sebagai aturan validasi	Umumnya lebih dari Rp10 miliar dengan basis sektoral

Tabel ini menunjukkan perbedaan penting: komponen rencana investasi menjawab uang akan digunakan untuk apa, sedangkan sumber pembiayaan menjawab uang berasal dari mana. Modal disetor dan minimum investasi kembali memiliki fungsi hukum yang berbeda.

Lima Komponen Rencana Nilai Investasi di OSS

Menurut Pasal 37 ayat (4), rencana nilai investasi dalam OSS sekurang-kurangnya mencakup pembelian dan pematangan tanah, bangunan/gedung, mesin/peralatan, investasi lain-lain, serta modal kerja untuk satu siklus perputaran.

Tanah dan Pematangan Tanah

Untuk komponen tanah, Pasal 37 ayat (4) memasukkan nilai perolehan awal untuk pengadaan tanah beserta biaya pematangannya.

Artinya, jangan hanya mencatat harga pembelian tanah. Biaya yang memang digunakan untuk mempersiapkan tanah agar siap menjadi lokasi proyek dapat masuk dalam kelompok ini sesuai ruang lingkup yang dijelaskan regulasi.

Namun keberadaan tanah dalam rencana investasi OSS belum menjawab apakah nilainya boleh dipakai untuk memenuhi minimum investasi PT PMA. Itu diperiksa dengan aturan lain pada Pasal 26.

Bangunan, Gedung, dan Prasarana

Pada komponen bangunan/gedung, regulasi yang sama mencakup biaya pembangunan bangunan dan prasarana dalam lokasi proyek, konsultan desain, jalan permanen, fasilitas umum, fasilitas khusus, serta sarana pendukung lainnya.

Karena itu, nilai bangunan tidak terbatas pada kontrak konstruksi utama. Komponen pendukung yang benar-benar berkaitan dengan pembangunan proyek dapat berada dalam kelompok yang sama apabila sesuai dengan definisi regulasi dan kondisi proyek.

Mesin dan Peralatan

Komponen mesin/peralatan menurut Pasal 37 ayat (4) mencakup pembelian mesin atau peralatan beserta suku cadang, baik impor maupun lokal, termasuk peralatan pencegahan pencemaran lingkungan.

Untuk bisnis jasa, istilah “mesin” tidak sebaiknya dibaca terlalu sempit. Peralatan usaha yang memang digunakan untuk proyek perlu diklasifikasikan berdasarkan fungsi dan dokumen pembeliannya, bukan sekadar nama komersial barang.

Investasi Lain-lain

Untuk kategori investasi lain-lain, regulasi menyebut antara lain kendaraan operasional, peralatan kantor, studi kelayakan, biaya survei, perizinan, serta biaya operasional selama masa pembangunan atau konstruksi.

Kategori ini bukan tempat untuk menaruh seluruh biaya yang belum dipahami. Setiap nilai sebaiknya tetap memiliki dasar proyek dan dapat dijelaskan mengapa tidak masuk tanah, bangunan, mesin/peralatan, atau modal kerja.

Modal Kerja untuk Satu Siklus Perputaran

Komponen terakhir adalah modal kerja untuk satu siklus perputaran, yang mencakup biaya satu periode produksi atau operasional seperti bahan baku atau penolong, gaji/upah, sewa lahan atau gedung, dan biaya operasional ketika usaha siap beroperasi atau komersial.

Karena definisinya menggunakan satu siklus, jangan memasukkan biaya operasional bertahun-tahun hanya untuk memperbesar nilai investasi. Gunakan kebutuhan yang rasional sesuai pola usaha aktual.

Apa yang Harus Dipisahkan dari Nilai Investasi?

Modal Ditempatkan dan Disetor

Modal ditempatkan/disetor juga harus dipisahkan dari rencana nilai investasi: Pasal 26 ayat (10) menetapkan minimum Rp2,5 miliar per perseroan terbatas, kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan.

Jadi, modal disetor bukan “salah satu baris biaya proyek”. Ia merupakan bagian dari struktur modal perseroan.

Sebaliknya, total rencana investasi tidak berarti seluruh nilainya harus disetor oleh pemegang saham sebagai modal.

Sumber Pembiayaan

Yang perlu dipisahkan adalah sumber pembiayaan: Pasal 37 ayat (5) menempatkannya sebagai data tersendiri yang dapat berasal dari modal sendiri, pinjaman, laba ditanam kembali, atau agio saham.

Contohnya, satu proyek dapat mempunyai rencana investasi RpX dengan pembiayaan sebagian dari modal sendiri dan sebagian dari pinjaman. Nilai investasinya menggambarkan penggunaan dana, sedangkan sumber pembiayaan menggambarkan asal dananya.

Minimum Nilai Investasi

Minimum nilai investasi juga bukan komponen biaya tersendiri.

Pada saat menguji minimum investasi, aturan umumnya berbeda: Pasal 26 ayat (2) menetapkan total investasi lebih besar dari Rp10 miliar di luar tanah dan bangunan per KBLI 5 digit per lokasi proyek.

Karena itu, jangan menambah baris “minimum investasi Rp10 miliar” ke dalam daftar biaya proyek. Batas tersebut adalah kriteria yang digunakan untuk menguji rencana investasi, bukan jenis pengeluaran.

Mengapa Tanah dan Bangunan Bisa Masuk tetapi Juga Dikecualikan?

Ini merupakan bagian yang paling mudah menimbulkan salah tafsir.

Pasal 37 berbicara tentang data rencana investasi yang diisikan dalam OSS. Dalam konteks itu, tanah dan bangunan merupakan komponen yang dapat dicatat.

Pasal 26 berbicara tentang cara menguji minimum nilai investasi PMA. Dalam aturan umum, batas lebih dari Rp10 miliar dihitung di luar tanah dan bangunan.

Jadi dua pernyataan berikut dapat sama-sama benar:

tanah dan bangunan termasuk dalam data rencana investasi OSS
tanah dan bangunan dikeluarkan saat menguji minimum investasi umum PMA

Namun tidak semua sektor mengecualikan tanah dan bangunan: untuk pengusahaan properti serta penyediaan akomodasi jangka pendek dan panjang, Pasal 26 ayat (5) memasukkan tanah dan bangunan dalam kriteria nilai investasi.

Karena itu, jangan menggunakan formula yang sama untuk restoran, hotel, villa, properti, perdagangan, dan kegiatan jasa lain sebelum KBLI serta sektornya diperiksa.

Untuk contoh khusus makanan-minuman, lihat nilai investasi PT PMA restoran di Bali per kabupaten/kota, yang menjelaskan basis 2 digit awal KBLI dan titik lokasi per kabupaten/kota.

Daftar Pemeriksaan Sebelum Mengisi OSS

Sebelum menetapkan angka rencana investasi, periksa secara berurutan:

KBLI kegiatan — tentukan kegiatan yang benar
lokasi proyek — pastikan basis lokasi sesuai sektor
tanah — pisahkan nilai perolehan dan pematangan
bangunan — petakan konstruksi dan prasarana
mesin/peralatan — gunakan nilai aktual yang dapat dijelaskan
investasi lain-lain — kelompokkan hanya biaya yang memang sesuai definisinya
modal kerja — gunakan satu siklus perputaran yang rasional
sumber pembiayaan — pisahkan asal dana dari penggunaannya
modal ditempatkan/disetor — jangan dicampur dengan biaya proyek
minimum investasi — uji setelah mengetahui sektor, KBLI, dan lokasi
pengecualian sektor — cek apakah tanah dan bangunan masuk dalam kriteria minimum

Jika jumlah investasi terlihat memenuhi lebih dari Rp10 miliar tetapi sebagian besar berasal dari tanah atau bangunan, jangan langsung menyimpulkan bahwa minimum investasi telah terpenuhi. Periksa lebih dahulu apakah kegiatan Anda memakai aturan umum atau pengecualian sektor.

Kesimpulan

Dalam nilai investasi PT PMA, apa yang termasuk & apa yang terpisah harus dibaca dari fungsi setiap data.

Yang termasuk dalam rencana nilai investasi OSS sekurang-kurangnya adalah:

tanah dan pematangan tanah
bangunan/gedung
mesin/peralatan
investasi lain-lain
modal kerja untuk satu siklus perputaran

Yang harus dipisahkan adalah:

modal ditempatkan/disetor PT PMA
sumber pembiayaan
pengujian minimum nilai investasi

Perbedaan antara rencana investasi dan minimum investasi juga menjelaskan mengapa tanah dan bangunan dapat muncul sebagai komponen data OSS tetapi dikeluarkan dari batas minimum pada aturan umum.

Jika rencana investasi, KBLI, dan struktur PT belum disusun, Jasa Legal ID menyediakan layanan pendirian PT PMA yang pada halaman layanannya mencakup persiapan dokumen legal, akta pendirian, pengesahan, serta registrasi OSS-NIB.

Perlu Memetakan Komponen Nilai Investasi PT PMA?

Jika Anda belum yakin apakah suatu biaya masuk tanah, bangunan, peralatan, investasi lain-lain, modal kerja, atau harus dipisahkan sebagai modal perseroan dan sumber pembiayaan, gunakan Konsultasi melalui Jasa Legal ID dengan menyiapkan KBLI, lokasi proyek, anggaran investasi, dan struktur pembiayaan.

Pemetaan sebelum pengisian OSS membantu menjaga agar rencana investasi, modal perseroan, dan sumber dana tidak tercampur.

FAQ

Apa saja yang termasuk dalam rencana nilai investasi PT PMA di OSS?

Pasal 37 ayat (4) Permen Investasi/BKPM Nomor 5 Tahun 2025 mencakup sekurang-kurangnya pembelian dan pematangan tanah, bangunan/gedung, mesin/peralatan, investasi lain-lain, serta modal kerja untuk satu siklus perputaran.

Apakah modal disetor Rp2,5 miliar termasuk komponen nilai investasi?

Modal ditempatkan/disetor merupakan ketentuan permodalan perseroan dan perlu dipisahkan secara konsep dari komponen penggunaan dana dalam rencana investasi. Minimum umumnya adalah Rp2,5 miliar per PT PMA.

Apakah pinjaman termasuk nilai investasi?

Pinjaman ditempatkan oleh Pasal 37 sebagai salah satu sumber pembiayaan, bukan jenis penggunaan dana. Nilai investasi menjelaskan penggunaan dana proyek, sedangkan pinjaman menjelaskan dari mana pembiayaan berasal.

Apakah tanah dan bangunan termasuk nilai investasi PT PMA?

Keduanya dapat dicatat sebagai komponen rencana investasi OSS. Namun untuk pengujian minimum investasi PMA secara umum, tanah dan bangunan dikeluarkan. Beberapa sektor seperti properti dan akomodasi memiliki pengecualian yang memasukkannya.

Apakah modal kerja termasuk rencana nilai investasi?

Ya. Permen Investasi/BKPM Nomor 5 Tahun 2025 memasukkan rencana modal kerja untuk satu siklus perputaran sebagai salah satu komponen rencana nilai investasi.

Apakah total investasi lebih dari Rp10 miliar harus seluruhnya berasal dari modal pemegang saham?

Tidak. Minimum investasi dan sumber pembiayaan merupakan konsep berbeda. Sumber pembiayaan dapat berupa modal sendiri, pinjaman, laba ditanam kembali, atau agio saham sesuai data yang diatur dalam Pasal 37.